Confronto di un 30-anno contro un 15-Year Mortgage

Una sconcertante varietà di mutui è disponibile, ma per la maggior parte acquirenti di case non vi è, in pratica, solo uno.

Il mutuo di 30 anni-fisso è praticamente un archetipo americano, la torta di mele di strumenti finanziari. È il percorso che generazioni di americani hanno preso a la prima volta la casa di proprietà. Secondo la Mortgage Bankers Association, l’86% delle persone che fanno domanda per i mutui di acquisto a febbraio 2015 ha optato per i prestiti a 30 anni.

Ma molti di questi acquirenti potrebbe essere stato servito meglio se avessero optato invece per un mutuo a tasso fisso di 15 anni; l’30-anno più giovane, e meno popolare, fratello. I prestiti sono strutturalmente simili – la differenza principale è il termine. (Vedi anche, Una guida per acquisto di una casa negli Stati Uniti)

Un prestito a breve termine si intende un pagamento mensile più alto, il che rende il mutuo di 15 anni sembrano meno conveniente. Ma, in realtà, il termine più breve in realtà rende il prestito più conveniente su più fronti – nel corso della vita piena di un prestito, un 30-year-mutuo finirà per costare più del doppio l’opzione di 15 anni.

Come il termine influenza il costo

Il principale fattore di aumento dei costi è il tempo. Un mutuo è semplicemente un particolare tipo di prestito a termine – uno garantiti da beni immobili – e in un prestito a termine, il mutuatario paga interessi calcolati su base annua contro il saldo del prestito. Sia il tasso di interesse e pagamento mensile sono fissi.

In un 30-year-prestito, naturalmente, che l’equilibrio si restringe molto più lentamente – in modo efficace, si sta affittando la stessa quantità di denaro per più di due volte più a lungo. (E ‘più del doppio del tempo, piuttosto che solo il doppio del tempo, perché in un mutuo di 30 anni, il saldo principale non scendere con il più veloce tasso come in un prestito di 15 anni.) Quando il tasso di interesse è del 4%, un mutuatario paga effettivamente quasi 2,2 volte più interesse a prendere in prestito la stessa quantità di principio oltre 30 anni rispetto ad un prestito di 15 anni.

Le differenze di tassi di interesse

Inoltre, a causa di 15 anni prestiti sono meno rischioso per le banche di prestiti di 30 anni, e perché costa banche meno di fare prestiti a breve termine di prestiti a lungo termine, i consumatori pagano un tasso di interesse più basso su un mutuo di 15 anni – da nessuna parte da un quarto di cento per cento un completo (o punto) inferiore. E le agenzie governative supportate che finanziano la maggior parte dei mutui imporre tasse aggiuntive, denominate livello prestito adeguamenti dei prezzi, che fanno 30 anni di mutui più costosi.

Fannie Mae e Freddie Mac caricano adeguamenti dei prezzi per i mutuatari che hanno punteggi di credito inferiore o stanno mettendo giù meno soldi.

“Alcuni dei adeguamenti di prezzo a livello di prestito che esistono su una di 30 anni non esistono su un 15-anno”, dice James Morin, vice presidente senior del prestito al dettaglio in Norcom Mutuo in Avon, Connecticut. La maggior parte delle persone, secondo Morin, rotolare quelle tasse nel loro mutuo per un tasso più elevato piuttosto che pagare a titolo definitivo.

Immaginate, poi, un prestito di $ 300.000, disponibile al 4% per 30 anni o al 3,25% per 15 anni. L’effetto combinato degli ammortamenti più veloce e il tasso di interesse più basso significa che prendendo in prestito i soldi per soli 15 anni costerebbe $ 79.441, rispetto ai $ 215,609 nel corso di 30 anni, o quasi due terzi in meno.

Il punto, naturalmente, è il pagamento mensile. Il prezzo per il risparmio così tanto denaro nel lungo periodo è un esborso mensile molto più elevato: il pagamento sul nostro ipotetico prestito di 15 anni è $ 2108, o circa il 50% in più rispetto il pagamento mensile per il prestito a 30 anni (1432 $).

Se siete in procinto di andare in pensione

Se potete permettervi il pagamento più alto, è nel vostro interesse di andare con il prestito più breve, soprattutto se ci si sta avvicinando il pensionamento quando si sarà dipendente da un reddito fisso.

Per alcuni esperti, essendo in grado di permettersi il pagamento più alto include avere un fondo di giornata di pioggia nascosto – secondo Bob Walters, capo economista per Quicken Loans, i risparmi liquidi dovrebbero essere pari ad almeno la pena di un anno di reddito. Che pianificatori finanziari come circa il mutuo di 15 anni è che è effettivamente “risparmio forzato”, sotto forma di partecipazione in un bene che apprezza normalmente. (Anche se, come altri titoli di capitale, case salgono e scendono in valore).

Pesatura Obiettivi College e Previdenza

Ci sono alcuni casi in cui un mutuatario può avere incentivi per risparmiare e investire quei soldi altrove, come in un conto di 529 per l’insegnamento universitario o un conto di 401 (k) la pensione, in cui un datore di lavoro corrisponde contributi del mutuatario. E con i tassi dei mutui così basso, un mutuatario potrebbe, in teoria, scegliere di prendere in prestito con una nota di 30 anni, e investire la differenza tra quella inferiore pagamento mensile e l’importo più elevato che lui o lei avrebbe pagato ogni mese sul 15 anni mutuo.

Ad esempio, nell’esempio precedente, a 15 anni di prestito pagamento mensile era $ 2108 e il 30-year prestito pagamento mensile era 1432 $. Un mutuatario potrebbe investire la differenza $ 676 altrove.

Il calcolo back-of-the-envelope è quanto (o se) il ritorno sugli investimenti al di fuori, meno l’imposta sulle plusvalenze si deve pagare per essa, supera il tasso di interesse sul mutuo, dopo la contabilizzazione di deduzione interessi ipotecari. (Per qualcuno nella staffa di imposta del 25%, la detrazione potrebbe ridurre il tasso di interesse del mutuo efficace da, diciamo, 4% al 3%.)

Questa mossa, tuttavia, richiede una propensione al rischio, secondo Shashin Shah, un pianificatore finanziario certificato a Dallas, in quanto il mutuatario dovrà investire in azioni volatili.

“Attualmente non ci sono investimenti a reddito fisso, che produrrebbe un ritorno abbastanza alto per fare questo lavoro”, afferma Shah. Si richiede inoltre la disciplina di investire in modo sistematico l’equivalente di quei differenziali mensili e il tempo di concentrarsi sugli investimenti, che, afferma Shah, la maggior parte delle persone non hanno.

(Per maggiori informazioni sulle considerazioni particolari di ottenere un mutuo in varie fasi della vita, consultare ottenere un mutuo nel vostro 20s e ottenere un mutuo In Your 50s.)

A Opzione Best-of-Sia-Worlds?

La maggior parte dei mutuatari, evidentemente, anche la mancanza – o almeno pensano di mancanza – i mezzi per effettuare i pagamenti più elevati richiesti da un mutuo di 15 anni. Ma c’è una soluzione semplice per i mutuatari a 30 anni per catturare gran parte dei risparmi del mutuo più breve: è sufficiente effettuare i pagamenti più grandi di un programma di 15 anni su un mutuo di 30 anni, supponendo che il mutuo non ha alcuna pena di prepagamento.

Hai il diritto di dirigere i pagamenti extra al capitale, e se si effettua i pagamenti in modo coerente, si pagherà il mutuo off in 15 anni. Se i tempi si fanno stretti, si può sempre ripiegare ai normali, i pagamenti inferiori del programma di 30 anni.

(Vedi anche I pro ei contro di un 15-Year ipoteca ed i pro ei contro di un mutuo di 30 anni.)

Morale della Storia

Molti acquirenti sarebbero serviti bene se hanno optato per un mutuo a tasso fisso di 15 anni invece di un mutuo di 30 anni. Un tasso di interesse più basso e più breve termine significa che si pagherà molto meno per il prestito.

E come dice Shah: “Non c’è un solo cliente che abbiamo che è pagato loro casa che si è mai sentito male su di esso.” Il guaio è il pagamento mensile più alto, ed è ragionevole valutare il valore di un mutuo meno costoso rispetto alle altre priorità di risparmio come il college, la pensione e di un fondo di pioggia giorni.

(Si può anche essere interessati a leggere 6 suggerimenti per ottenere approvato per un mutuo e Mutui: Come ci si può permettere)