Come valutare quando la casa valori sono insostenibili

Il mercato immobiliare degli Stati Uniti ha preso i proprietari di abitazione e investitori su un giro sulle montagne russe nel corso del 21 ° secolo. Spinto da tassi dei mutui in calo e gli standard di sottoscrizione liberali, la domanda di abitazioni ha accelerato rapidamente dalla fine del 1990 fino alla metà degli anni 2000. Anche con i costruttori e gli sviluppatori rimescolando per costruire nuove case, la domanda di gran lunga superato dell’offerta, con conseguente bolla speculativa nel settore immobiliare che ha inviato i prezzi impennata a più del triplo rispetto ai livelli pre-bolla in alcune zone del paese, tra cui Las Vegas, Phoenix e South Florida.

Tali prezzi alle stelle si sono dimostrati insostenibili, come la bolla immobiliare implose durante la fine degli anni 2000. Nel centro di Miami, condomini al prezzo di più di $ 300,000, mentre in fase di costruzione nel 2006 seduto sul mercato a meno di $ 100,000 nel 2009 con neppure un’offerta. Molti hanno dovuto essere convertito in appartamenti in affitto per mantenere gli investitori di andare in bancarotta. A Las Vegas, i quartieri incompiuti punteggiavano il paesaggio suburbano, con campi di nuovi di zecca, case costruite a metà seduti vuoto.

Indicatori Housing Market

Gli analisti indicano diversi fattori quando si assegna la responsabilità per la crisi immobiliare. L’aumento insolvenze sui mutui rappresentano il più grande capro espiatorio. Durante gli anni della bolla, gli standard di prestito sono stati quasi inesistenti. aziende di ipoteca distribuito prestiti ai mutuatari con storie di credito discutibili o che erano in grado di dimostrare il loro reddito. Questa pratica ha incoraggiato la gente a comprare case più grandi di quanto potrebbero permettersi sul presupposto ottimista che i prezzi avrebbero tenuto in aumento e che potrebbe vendere in un anno o due e contanti in grande. La prima grande ondata di default nel 2007 ha iniziato un effetto valanga che ha spinto sempre più mutuatari sott’acqua quanto accumulato slancio. Entro il 2008, una vera e propria crisi era su.

A meno discusso, ma non contribuisce meno praticabile per l’incidente è stato il semplice fatto che i prezzi delle case erano diventati insostenibili in base a livelli di reddito. esperti di finanza per la casa raccomandano che gli acquirenti di limitare gli acquisti di casa per tre volte il loro reddito annuo. Una famiglia rendendo 100.000 $ all’anno, quindi, dovrebbe spendere non più di $ 300.000 su una casa. Dal 1990 al 2000, il rapporto pone piccolo problema al tipico comprato casa americana. Il prezzo mediano casa aleggiava tra le tre e 3,5 volte il reddito medio delle famiglie. Nel corso dei sei anni, i prezzi sono aumentati rapidamente, mentre i redditi stagnazione. Entro il 2006, la casa mediana prezzo era di gran lunga fuori portata per la famiglia mediana, che costano quasi cinque volte il reddito annuale della famiglia mediana. Questa dinamica si è rivelata insostenibile, in quanto i prezzi hanno iniziato la loro precipitare drammatico poco dopo.

Il rapporto prezzo-to-Income

Dalla seconda guerra mondiale fino alla fine del 1990, l’apprezzamento di prezzi domestici era per lo più stabile e affidabile, senza grandi oscillazioni o turbolenze a livello nazionale. Durante questo periodo, i prezzi mediani bloccati vicino al punto tre volte-annuale-reddito in cui una famiglia media può permettersi una casa tipica. Solo quando i prezzi hanno cominciato ad allontanarsi da questo livello con un ampio margine fatto instabilità prendere piede. Pertanto, è istruttivo quando si valuta il valore delle case di esaminare il rapporto tra prezzo mediano di reddito medio familiare. Nei luoghi in cui questo rapporto resti vicino a tre, la stabilità e la sostenibilità è suggerito. Come il rapporto si insinua più elevato, i potenziali acquirenti dovrebbero procedere con cautela, soprattutto se il rapporto si avvicina a cinque, il livello visto a livello nazionale nel 2006, poco prima della crisi.

Dove trovare il valore nel 2016

Diverse città con i mercati caldi durante la bolla del 2000 stanno scaldando di nuovo a partire dal 2016. prezzo mediano di vendita di Miami ora supera i $ 250.000, il reddito medio familiare di cinque volte della città di $ 50.000. La mediana prezzo di vendita a Phoenix si avvicina $ 200.000, quasi quattro volte il reddito medio familiare di 53.000 $. I numeri sono simili a Las Vegas, dove l’aprile 2016 prezzo di vendita mediano era $ 195.000 ed il reddito mediano della famiglia era $ 51.000. Il rapporto prezzo-reddito indica che questi mercati potrebbero essere sempre surriscaldato.

D’altra parte, alcuni posti negli Stati Uniti offrono ancora valori sorprendenti basate su livelli di reddito. A Tulsa, Oklahoma, il prezzo di vendita mediano di $ 94.000 è appena il doppio del reddito medio familiare di 46.000 $. La storia è simile a Columbus, Ohio, dove il prezzo medio di vendita di 128.000 $ è uguale a reddito medio familiare più o meno due anni e mezzo i tempi della città di $ 51.000.