terminologia mutuo si scese? Non ti preoccupare: Capire tutte le frasi complicate e il vocabolario come ammortamenti e loan to value è sufficiente per intimidire qualsiasi mutuatario. E, se stai pensando di un mutuo di rifinanziamento, si preparano a conoscere alcuni nuovi termini: prestito cash-out e un rifinanziamento tasso / termine. Vi presentiamo.
Nozioni di base.
In primo luogo, pensare di rifinanziamento, come la sostituzione di un mutuo esistente con un altro, o il consolidamento di una coppia di mutui in un unico prestito. (Per ulteriori informazioni su questi ultimi, Vedi Dovrei unire due Mutui in uno?) Via il vecchio (mutuo) e con il nuovo, come si suol dire. Una volta che si rifinanziare, il vostro vecchio prestito è pagato, e uno nuovo è messo al suo posto.
Ci sono molte ragioni per considerare rifinanziamento. Risparmio di denaro è la più ovvia. Nel mese di agosto 2008, il mutuo medio di 30 anni fisso ha avuto un tasso di interesse del 6,52%. Dopo la crisi finanziaria, i tassi per lo stesso tipo di mutuo sono stati praticamente tagliati a metà.Con un potenziale di risparmio di, diciamo, $ 500 al mese su una casa $ 250.000, rifinanziamento aveva senso per un sacco di gente. Ciò ha provocato un’ondata di rifinanzia che continua ancora oggi, diversi anni dopo. Anche una differenza di un punto il tasso potrebbe rappresentare una riduzione $ 150 in vostro pagamento. (Per maggiori informazioni su questo argomento, vedi: Dovreste rifinanziare il vostro mutuo Quando i tassi di interesse goccia?)
Il rifinanziamento può anche offrire la possibilità di convertire il mutuo a tasso variabile in un tasso fisso uno, per bloccare i pagamenti a basso interesse, soprattutto se i tassi sembrano pronti a muoversi verso l’alto.
Due tipi di prestiti
Ci sono due rifinanziare i prestiti di base. Il più semplice e diretto è il tasso / rifinanziamento termine (refi). Non ci sono soldi reali cambia di mano, in questo caso, al di fuori delle spese associate con il prestito. La dimensione del mutuo rimane lo stesso; è sufficiente scambiare i termini di mutuo in corso per i termini più recenti (presumibilmente migliore). Al contrario, in un prestito cash-out, alias cash-out rifinanziare, il nuovo mutuo è più grande di quello vecchio. Insieme con le nuove condizioni di prestito, si sta anche essere soldi-efficacemente avanzata prendendo equità fuori della vostra casa, sotto forma di denaro o per pagare altri debiti.
È possibile beneficiare di un tasso refi / termine con un più alto rapporto loan-to-value. (E ‘più facile per ottenere il prestito, in altre parole, anche se sei un rischio di credito più povera.) Gli impieghi per cassa-out sono dotati di condizioni più severe. Se si desidera che alcune delle azioni che hai costruito nella vostra casa di nuovo in forma di denaro, è probabilmente andando a costare – quanto dipende da quanta equità avete costruito nella vostra casa e il vostro punteggio di credito.
Per esempio, se il punteggio FICO del debitore è di 700, il rapporto loan-to-value è del 76%, e il prestito è considerato cash-out, il creditore potrebbe aggiungere 0.750 punti al costo up-front del prestito. (Ogni creditore è diverso.) Se l’importo del prestito erano $ 200.000, ad esempio, il creditore aggiungerebbe $ 1.500 costo. In alternativa, il mutuatario potrebbe pagare un tasso di interesse più elevato – 0,125% al 0,250% in più, a seconda delle condizioni di mercato.
Perché i termini più severe? Perché prestiti cash-out hanno un rischio più elevato per il creditore, secondo Casey Fleming, consulente mutui, C2 Financial Corporation e autore di “La Guida di prestito:. Come ottenere il miglior mutuo possibile” “Statisticamente un mutuatario è molto più probabile di andare via da una casa se si mette nei guai se ha già tirato equità fuori di esso. E ‘particolarmente vero se ha tirato fuori più di quanto inizialmente investito nel pagamento verso il basso. Di conseguenza, qualsiasi prestito che è considerato cash-out ha un prezzo più elevato per riflettere sul fatto che il rischio, fino a quando c’è così tanto capitale che il debitore non è in grado di camminare più lontano. ”
Ma un punteggio di credito più alto e più basso rapporto loan-to-value possono spostare i numeri sostanzialmente a tuo favore. Ad esempio, un mutuatario con un punteggio di credito di 750 e il rapporto loan-to-value inferiore al 60% non pagherà alcun costo aggiuntivo per un prestito di cash-out perché lui o lei non è più probabilità di default sul prestito di se lui o lei stavano facendo un refi rate / termine.
Il prestito può essere un prestito cash-out, anche se non si riceve cash back. Se stai pagando le carte di credito, prestiti auto o qualsiasi altra cosa che non era originariamente parte di un mutuo, il creditore probabilmente considera un prestito cash-out. Se si sta consolidando due ipoteche in uno, e uno era in origine un prestito cash-out, il nuovo prestito consolidato sarà anche cash-out.
Una scappatoia Interessante
Con l’aiuto del vostro broker di mutui, potrebbe essere quello di generare un po ‘di denaro dal proprio rifinanziamento senza essere considerato un prestito di cash-out (e generando i costi aggiuntivi che vengono con esso). Fondamentalmente, funziona sfruttando la sovrapposizione dei fondi alla fine di un prestito e l’inizio di un altro. Ecco come Fleming descrive:
“Hai il permesso di finanziare i costi di chiusura in un refi rate / termine. La maggior parte dei finanziatori permettono coloro i costi di chiusura per includere pre-pagate le spese, come ad esempio l’interesse pre-pagate, gli interessi maturati non pagati sul mutuo esistente, il denaro necessario per pre-finanziare il tuo conto di deposito a garanzia e anche le tasse di proprietà e assicurazione se avete tempo giusto .
Quando si rifinanziare, si paga gli interessi maturati sulla vostra ipoteca fino esistente per il giorno in cui è pagato. Si pre-pagate il vostro interesse sul vostro nuovo prestito dal giorno in cui finanziare fino al primo giorno del mese successivo, e quindi non si effettua un pagamento al mese successivo. Pertanto, è stato finanziato l’interesse di un mese sulla vostra ipoteca all’interno del nuovo prestito.
Se si dispone di un sequestrare (o impegno) account per pagare l’assicurazione e le tasse con il mutuo esistente, allora il creditore esistente è in possesso di alcuni dei vostri soldi – almeno un paio di mesi di tasse e assicurazione ciascuno. Quando si rifinanziare, il vostro nuovo finanziatore avrà bisogno di un po ‘di denaro a portata di mano quando il tuo fatture fiscali e assicurativi sono dovuti in modo che possano chiedere un po’ denaro in anticipo. Di solito è possibile finanziare questo.
Poi, dopo il prestito si chiude il vecchio prestatore – che tiene in mano alcuni dei vostri soldi – ti invia un assegno pari al saldo del vostro conto vincolato quando hai pagato fuori quel prestito. 7178 in contanti
Inoltre, poiché alcune delle tasse cambia un po ‘fino a quando il finanziamento, la maggior parte degli istituti di credito consentono un po’ di cuscino – fino a $ 2,000 in contanti indietro nel deposito a garanzia, senza il prestito essere considerato cash-out.
Che cosa tutto questo significa è che si può finanziare «costi» che non sono realmente i costi di origine del prestito, ma piuttosto rappresentano il costo di avere il prestito. Su un prestito di 200.000 $ tasso / termine, sarebbe molto fattibile di generare circa $ 4.000 in contanti – le giuste circostanze, se fosse strutturata con cura -. Senza pagare una penale cash-out ”
Morale della Storia
Il tuo lavoro come il mutuatario è di avere conoscenze sufficienti per discutere le opzioni con il vostro prestatore. Per la maggior parte delle persone, evitando il costo aggiunto di un prestito cash-out è la migliore mossa finanziaria. Se avete una ragione specifica per prendere denaro fuori della vostra casa, un prestito di cash-out può essere prezioso, ma ricordate che la quantità extra di denaro che pagherà in interesse per tutta la durata del prestito può rendere una cattiva idea.